المادة 3 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
المادة الثالثة · الفصل الثاني: فرز العقار
تجيز المادة إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعماله بموافقة الجمعية العامة والمرتهن إن وجد، مع تعديل المخطط، وتحدد حصص الملاك فيما ينتج عن التغيير.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
1- يجوز إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاته؛ بعد موافقة الجمعية العامة، وموافقة المرتهن إن وجد. ولا يخل ذلك بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة.
2- يجب تعديل مخطط العقار المشترك بما يتفق مع إعادة الفرز أو تغيير استعماله، وموافقة الجهات المختصة على ذلك.
3- إذا طرأ أي تغيير على العقار المشترك، فيعد الملاك شركاء فيما ينتج عن هذا التغيير كل بنسبة مساحة وحدته العقارية المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة المحددة في الوثيقة الصادرة عن الهيئة باعتماد الفرز. ويجوز الاتفاق على الأخذ في الاعتبار قيمة الوحدة العقارية المفرزة ومساحتها، عند تحديد حصة كل مالك فيما ينتج عن هذا التغيير.
المصدر الرسمي: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 3 بلغة مبسطة
تعالج هذه المادة ما يحدث بعد فرز العقار إذا أراد الملاك تعديل الوحدات أو تغيير طريقة استعمال العقار، وفيها ثلاثة أحكام:
- شروط إعادة الفرز أو تغيير الاستعمال: يجوز إعادة فرز العقار المشترك كله أو جزء منه، أو تغيير استعمالاته، بشرطين: موافقة الجمعية العامة، وموافقة المرتهن إن وجد (كالبنك الذي رُهنت لديه وحدة). ومع ذلك يبقى لمن تضرر حق اللجوء إلى المحكمة المختصة.
- تعديل المخطط: يجب تعديل مخطط العقار المشترك بما يتفق مع إعادة الفرز أو تغيير الاستعمال، وأخذ موافقة الجهات المختصة على ذلك.
- توزيع ما ينتج عن التغيير: إذا طرأ أي تغيير على العقار المشترك، يكون الملاك شركاء فيما ينتج عنه، كلٌّ بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة المحددة في الوثيقة الصادرة عن الهيئة باعتماد الفرز. ويجوز أن يتفق الملاك على مراعاة قيمة الوحدة مع مساحتها عند تحديد الحصص.
وتنص المادة 4 على أن الهيئة العامة للعقار هي التي تعتمد الفرز وإعادة الفرز، وأن اللائحة تحدد الإجراءات اللازمة لذلك. فموافقة الجمعية العامة وحدها لا تكفي دون استكمال الاعتماد والإجراءات النظامية.
ولأن تغيير العقار يمس حقوق كل مالك، فإن من يرى أن القرار أضر به يحسن أن يستشير محامياً متخصصاً في القضايا العقارية قبل اتخاذ أي خطوة.
مثال عملي
في عمارة بالرياض من 10 شقق، قرر الملاك تحويل الدور الأرضي إلى محلات تجارية. يلزمهم وفق هذه المادة موافقة الجمعية العامة، وموافقة البنك المرتهن لإحدى الشقق، وتعديل المخطط بموافقة الجهات المختصة. وما ينتج عن هذا التغيير يتشاركه الملاك بنسبة مساحة وحداتهم، ما لم يتفقوا على مراعاة القيمة أيضاً.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
محامو القضايا العقارية: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا العقارية
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
- العمالية
- الجزائية
- العمالية
- التجارية والشركات
أسئلة شائعة عن المادة 3 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
هل يجوز تغيير استعمال العمارة المفرزة؟
نعم، بعد موافقة الجمعية العامة وموافقة المرتهن إن وجد، مع تعديل المخطط بموافقة الجهات المختصة.
هل يحق للمالك المتضرر الاعتراض على إعادة الفرز؟
نعم، تنص المادة على أن إعادة الفرز لا تخل بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة.
كيف تُحسب حصة كل مالك فيما ينتج عن تغيير العقار؟
بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في وثيقة اعتماد الفرز، ويجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة مع مساحتها.
مواد أخرى عن فرز الوحدات العقارية
- المادة 1
تعرّف المادة المصطلحات الأساسية في النظام، مثل الفرز والوحدة العقارية المفرزة والأجزاء المشتركة والعقار المشترك والمجمع العقاري وجمعية الملاك والمدير والصيانة.
يقصد بالكلمات والعبارات الآتية - أينما وردت في هذا النظام - المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك: النظام: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
- المادة 2
تجيز المادة لمالك الأرض بصك مستوفٍ للمتطلبات أن يبني عليها ويفرز البناء إلى وحدات مستقلة بصك لكل وحدة، وتوجب ترقيم الوحدات ترقيماً تسلسلياً لا يتكرر.
1- لكل مالك أرض بصك مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية أن يبني عليها بناءً ويفرزه إلى وحدات مستقلة، وله إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة، وذلك بحسب الإجراءا
- المادة 4
تجعل المادة اعتماد الفرز وإعادة الفرز من اختصاص الهيئة العامة للعقار، وتحيل الإجراءات إلى اللائحة، وتجيز للهيئة إسناد بعض أنشطتها إلى القطاع الخاص.
تعتمد الهيئة الفرز وإعادة الفرز، وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة لذلك، وللهيئة إسناد بعض أنشطتها في هذا الخصوص إلى القطاع الخاص.
- المادة 5
توجب المادة تضمين عقد شراكة بناء العقار المشترك بيانات الشركاء والأرض والصك والحقوق والالتزامات، وتجيز للشركاء قسمة حصصهم وحدات مفرزة، مع اللجوء للمحكمة عند الخلاف.
1- على الشركاء عند بناء عقار مشترك تضمين عقد الشراكة أسماء أصحاب الحصص العينية وأصحاب الحصص النقدية، وأوصاف الأرض المعدة للبناء، ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره،
- المادة 31
تحدد المادة أن مجلس إدارة الهيئة يقترح اللائحة، وأنها تصدر بقرار من وزير الإسكان خلال 180 يوماً من تاريخ صدور النظام.
يقترح مجلس إدارة الهيئة اللائحة وتصدر بقرار من وزير الإسكان خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ صدور النظام.
- المادة 32
تقرر المادة أن النظام يحل محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي (م/5) وتاريخ 11/2/1423هـ، ويلغي ما يتعارض معه من أحكام.
يحل النظام محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 5) والتاريخ 11 / 2 / 1423هـــ، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.