محامو السعودية
تسجيل الدخول

المادة 21 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

المادة الحادية والعشرون · الفصل الرابع: جمعية الملاك

تجعل المادة قرارات مدير العقار المشترك وعقوده المتعلقة بالعقار، الصادرة وفق صلاحياته وبعد اعتمادها من الهيئة، سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفق نظام التنفيذ.

النص الرسمي

لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.

دون إخلال بما تقضي به الأنظمة ذات الصلة، تكون قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها - وفقاً للصلاحيات المخولة له بموجب النظام - المتعلقة بالعقار المشترك أو المجمع العقاري بعد اعتمادها من الهيئة؛ سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفقاً لأحكام نظام التنفيذ. وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة لذلك.

المصدر الرسمي: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء

شرح المادة 21 بلغة مبسطة

تمنح هذه المادة قرارات مدير العقار المشترك قوة تنفيذية، وهي من أهم الأدوات العملية في النظام. فقرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها تكون سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفقاً لأحكام نظام التنفيذ، إذا توافرت الشروط الآتية التي ذكرها النص:

  1. أن تكون صادرة وفقاً للصلاحيات المخولة له بموجب النظام.
  2. أن تكون متعلقة بالعقار المشترك أو المجمع العقاري.
  3. أن تكون معتمدة من الهيئة العامة للعقار.

والسند التنفيذي يعني أن القرار يمكن تنفيذه وفق أحكام نظام التنفيذ. فإذا امتنع مالك عن الالتزام بقرار للمدير استوفى هذه الشروط، أمكن التنفيذ عليه وفق ذلك النظام.

وتبدأ المادة بعبارة «دون إخلال بما تقضي به الأنظمة ذات الصلة»، وتنص على أن اللائحة تحدد الإجراءات اللازمة لذلك؛ فطريقة اعتماد الهيئة للقرارات وخطوات التنفيذ تفصيلياً لا ترد في هذه المادة.

وتتصل هذه المادة بالمادة 20 التي تلزم المدير بإعداد مشروع الميزانية السنوية المتضمنة تكاليف إدارة العقار وصيانة الأجزاء المشتركة، والقوائم المالية، وتزويد الهيئة وكل مالك بنسخة منها. أما المادة 22 فتوجب على الجمعية في الحالات التي تحددها اللائحة تعيين مراجع حسابات مرخص.

ولأن التنفيذ يرتب آثاراً مباشرة على المالك، فمن صدر بحقه قرار ويرى أنه خارج صلاحيات المدير يحسن أن يستشير محامياً متخصصاً في القضايا العقارية أو قضايا التنفيذ.

مثال عملي

أصدر مدير عمارة في الرياض، وفق صلاحياته، قراراً يتعلق بالعقار المشترك يلزم أحد الملاك بأداء مبلغ، فامتنع المالك عن الالتزام به. إذا اعتمدت الهيئة العامة للعقار هذا القرار، أصبح سنداً تنفيذياً في مواجهة المالك يمكن تنفيذه وفق أحكام نظام التنفيذ والإجراءات التي تحددها اللائحة.

شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.

محامو القضايا العقارية: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك

صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام

محامو القضايا العقارية

محامون يتولّون هذا النوع من القضايا

عرض كل المحامين

أسئلة شائعة عن المادة 21 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

هل قرارات مدير العقار المشترك ملزمة للملاك؟

تكون قرارات المدير وعقوده المتعلقة بالعقار المشترك، الصادرة وفق صلاحياته وبعد اعتمادها من الهيئة، سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفق نظام التنفيذ.

ما شرط أن يصبح قرار المدير سنداً تنفيذياً؟

أن يصدر وفق الصلاحيات المخولة له بموجب النظام، وأن يتعلق بالعقار المشترك أو المجمع العقاري، وأن تعتمده الهيئة.

أين أجد إجراءات اعتماد قرارات المدير؟

تنص المادة على أن اللائحة تحدد الإجراءات اللازمة لذلك.

مواد أخرى عن مدير العقار المشترك

النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.