محامو السعودية
تسجيل الدخول

المادة 19 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

المادة التاسعة عشرة · الفصل الرابع: جمعية الملاك

تنظم المادة مدير العقار المشترك: تعيينه وصلاحياته وتفويضه، وحق باني العقار في الانفراد بتعيينه بشروط، ومسؤوليته عن تعويض الأضرار الناشئة عن مخالفته.

النص الرسمي

لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.

1- يتولى إدارة العقار المشترك مدير من الملاك أو من غيرهم، ويحدد النظام الأساسي قواعد تعيينه وطريقة عمله.

2- مع مراعاة الاختصاصات المقررة للجمعية العامة، يحدد النظام الأساسي صلاحيات المدير في إدارة العقار المشترك، وتلتزم جمعية الملاك بكل تصرف يجريه المدير باسم الجمعية وفي حدود أغراضها.

3- للمدير بقرار مكتوب أن يفوض بعض صلاحياته إلى غيره في مباشرة عمل أو أعمال محددة.

4- للمالك الذي بنى العقار المشترك الانفراد بتعيين المدير، على أن يلتزم بالآتي:

أ- المحافظة على ملكية نسبة لا تقل عن عشرة في المائة (10 %) من عدد الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك.

ب- الشروط التي تحددها اللائحة.

5- يكون المدير مسؤولاً عن تعويض جمعية الملاك أو الملاك عن الضرر الذي ينشأ عن مخالفته أحكام النظام أو النظام الأساسي. وتقع المسؤولية على جميع المديرين - في حال تعددوا - إذا نشأ ذلك الضرر بسبب قرار صدر بإجماعهم. أما القرارات التي تصدر بأغلبية الآراء، فلا يسأل عنها المديرون المعارضون متى أثبتوا اعتراضهم صراحة في محضر الاجتماع الذي صدر فيه القرار. ولا يعد الغياب عن حضور هذا الاجتماع سبباً للإعفاء من المسؤولية إلا إذا ثبت عدم علم المدير الغائب بالقرار أو عدم تمكنه من الاعتراض عليه بعد علمه به.

المصدر الرسمي: نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء

شرح المادة 19 بلغة مبسطة

تتناول هذه المادة مدير العقار المشترك الذي يتولى الإدارة اليومية، في خمس فقرات:

  1. من هو المدير: يتولى الإدارة مدير من الملاك أو من غيرهم، ويحدد النظام الأساسي قواعد تعيينه وطريقة عمله.
  2. صلاحياته: يحددها النظام الأساسي، مع مراعاة اختصاصات الجمعية العامة. وتلتزم الجمعية بكل تصرف يجريه المدير باسمها وفي حدود أغراضها.
  3. التفويض: للمدير بقرار مكتوب أن يفوض بعض صلاحياته إلى غيره في عمل أو أعمال محددة.
  4. حق باني العقار: للمالك الذي بنى العقار المشترك الانفراد بتعيين المدير، بشرط أن يحافظ على ملكية 10% على الأقل من عدد الوحدات، وأن يلتزم بالشروط التي تحددها اللائحة.
  5. المسؤولية: المدير مسؤول عن تعويض الجمعية أو الملاك عن الضرر الناشئ عن مخالفته أحكام النظام أو النظام الأساسي. وإذا تعدد المديرون:
    • يُسألون جميعاً إذا نشأ الضرر عن قرار صدر بإجماعهم.
    • في القرارات الصادرة بالأغلبية لا يُسأل المعارض إذا أثبت اعتراضه صراحة في محضر الاجتماع.
    • الغياب لا يعفي من المسؤولية إلا إذا ثبت عدم علم الغائب بالقرار أو عدم تمكنه من الاعتراض بعد علمه.

وتنص المادة 18 على أن الجمعية العامة هي التي تعين المدير وتحدد أجره وتبرئ ذمته وتعتمد تقريره، فيما تلزم المادة 20 المدير بإعداد مشروع الميزانية السنوية والقوائم المالية. ولمن تضرر من تصرفات المدير يحسن استشارة محامٍ متخصص في القضايا العقارية.

مثال عملي

شركة تطوير في الرياض بنت عمارة من 40 شقة وباعت 36 منها، واحتفظت بـ 4 شقق (10%). يحق لها الانفراد بتعيين مدير العقار ما دامت تحتفظ بهذه النسبة على الأقل وتلتزم بشروط اللائحة. فإذا باعت شقة أخرى ونزلت ملكيتها عن 10% من عدد الوحدات، لم يعد هذا الشرط متحققاً.

شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.

محامو القضايا المدنية والتعويضات: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك

صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام

محامو القضايا المدنية والتعويضات

محامون يتولّون هذا النوع من القضايا

عرض كل المحامين

أسئلة شائعة عن المادة 19 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

هل يجب أن يكون مدير العمارة من الملاك؟

لا، يجوز أن يكون المدير من الملاك أو من غيرهم، ويحدد النظام الأساسي قواعد تعيينه.

هل يحق للمطور تعيين مدير العقار وحده؟

للمالك الذي بنى العقار الانفراد بتعيين المدير بشرط المحافظة على ملكية 10% على الأقل من عدد الوحدات والالتزام بشروط اللائحة.

هل يُسأل مدير العقار عن الأضرار؟

نعم، هو مسؤول عن تعويض جمعية الملاك أو الملاك عن الضرر الناشئ عن مخالفته أحكام النظام أو النظام الأساسي.

كيف يتجنب المدير المعارض المسؤولية عن قرار بالأغلبية؟

بأن يثبت اعتراضه صراحة في محضر الاجتماع الذي صدر فيه القرار.

مواد أخرى عن مدير العقار المشترك

النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.