المادة 661 من نظام المعاملات المدنية
المادة الحادية والستون بعد الستمائة · الفرع الثاني: أسباب كسب الملكية أولًا: إحراز المباحات
تحدد المادة وقت ثبوت حق الشفعة: يثبت عند تمام البيع بشرط أن يكون السبب الموجب للشفعة قائمًا.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
تثبت الشفعة بتمام البيع مع قيام السبب الموجب لها.
المصدر الرسمي: نظام المعاملات المدنية — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 661 بلغة مبسطة
تجيب هذه المادة عن سؤال عملي مهم: متى يولد حق الشفعة؟ والجواب أنه لا يثبت بمجرد التفاوض على البيع أو عرض العقار للبيع، بل يثبت عند تمام البيع.
وتشترط المادة لذلك أمرين مجتمعين:
- تمام البيع: أي أن ينعقد البيع فعلًا بين البائع والمشتري. فما دام البيع لم يتم، فلا يكون هناك حق شفعة قائم يمكن المطالبة به.
- قيام السبب الموجب للشفعة: أي أن يتوافر في الشفيع السبب الذي يمنحه هذا الحق وقت البيع.
ولا تفصل هذه المادة نفسها في مضمون السبب الموجب، لكن المادة 662 توضح جانبًا منه، إذ لا يكون للشفيع حق الشفعة إلا إذا كان مالكًا لنصيبه في العقار وقت شراء المشتري نصيب البائع. فلو تملك شخص نصيبًا في العقار بعد البيع، لم يكن له أن يشفع في ذلك البيع.
وتتصل المادة كذلك بـالمادة 660 التي تعالج حالة بيع المشتري العقار لشخص آخر قبل أن يعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة، فلا يأخذه الشفيع حينئذ إلا بالثمن الذي بيع به على المشتري الثاني ونفقاته.
ولأن تحديد لحظة تمام البيع وتوافر السبب قد يحتاج إلى فحص العقود والمستندات، يحسن بمن يريد المطالبة بالشفعة أو يخشى المطالبة بها أن يستشير محاميًا متخصصًا في القضايا العقارية.
مثال عملي
يملك خالد وسعد أرضًا في الرياض مناصفة. أعلن سعد أنه يبحث عن مشترٍ لنصيبه، فطالب خالد بالشفعة فورًا. لا يثبت لخالد حق الشفعة في هذه المرحلة، لأن البيع لم يتم بعد. فإذا باع سعد نصيبه فعلًا لمشترٍ، وكان خالد مالكًا لنصيبه وقت الشراء، ثبت له الحق عندئذ.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
محامو القضايا المدنية والتعويضات: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا المدنية والتعويضات
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
- العمالية
- المدنية والتعويضات
- العمالية
- المدنية والتعويضات
أسئلة شائعة عن المادة 661 من نظام المعاملات المدنية
هل تثبت الشفعة بمجرد عرض العقار للبيع؟
لا، تنص المادة على أن الشفعة تثبت بتمام البيع، فلا يثبت الحق قبل أن يتم البيع.
ما الذي يلزم مع تمام البيع حتى تثبت الشفعة؟
يلزم قيام السبب الموجب للشفعة، ومن ذلك وفق المادة 662 أن يكون الشفيع مالكًا لنصيبه في العقار وقت شراء المشتري نصيب البائع.
ماذا لو باع المشتري العقار لشخص آخر قبل أن أطالب بالشفعة؟
وفق المادة 660، إذا باعه قبل إعلام الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة، فليس للشفيع أخذه إلا بالثمن الذي بيع به على المشتري الثاني ونفقاته.
مواد أخرى عن الشفعة والحيازة والارتفاق
- المادة 26
تقسم المادة الحق العيني إلى أصلي، كالملكية والانتفاع والاستعمال والسكنى والارتفاق والوقف، وتبعي كالرهن والامتياز، مع ما تقرره النصوص النظامية.
1- يكون الحقُّ العينيُّ أصليًّا أو تبعيًّا. 2- الحقوق العينية الأصلية هي حق الملكية، وحق الانتفاع، وحق الاستعمال، وحق السكنى، وحق الارتفاق، وحق الوقف، وما يعد ك
- المادة 658
تعرّف المادة الشفعة بأنها حق الشريك في أن يتملك العقار المبيع بالثمن الذي بيع به وبنفقاته.
الشفعة حق الشريك في أن يتملّك العقار المبيع بالثمن الذي بيع به وبنفقاته.
- المادة 659
تقرر المادة أنه إذا اجتمع أكثر من شفيع، يستحق كل منهم من الشفعة بقدر نصيبه.
إذا اجتمع أكثر من شفيع كان استحقاق كل منهم من الشفعة على قدر نصيبه.
- المادة 660
تقرر المادة أن المشتري إذا باع ما تصح فيه الشفعة لآخر قبل إعلام الشفيع رغبته في الشفعة وفق المادة 666، فلا يأخذه الشفيع إلا بثمن البيع الثاني ونفقاته.
إذا اشترى شخص ما تصح الشفعة فيه ثم باعه لآخر قبل إعلام الشفيع رغبته الأخذ بالشفعة وفقًا للفقرتين (ب) و(ج) من المادة (السادسة والستين بعد الستمائة) من هذا النظام
- المادة 662
تشترط المادة لثبوت حق الشفعة أن يكون الشفيع مالكًا لنصيبه في العقار وقت شراء المشتري نصيب البائع.
ليس للشفيع حق الشفعة إلا إذا كان مالكًا لنصيبه في العقار وقت شراء المشتري نصيب البائع.
- المادة 663
تقرر المادة أن حق الشفعة إذا ثبت وفق المادة 661 لا يسقط بموت البائع أو المشتري أو الشفيع.
إذا ثبتت الشفعة وفقا للمادة (الحادية والستين بعد الستمائة) من هذا النظام؛ فلا تسقط بموت البائع أو المشتري أو الشفيع.
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.