المادة 411 من نظام المعاملات المدنية
المادة الحادية عشرة بعد الأربعمائة · الفرع الأول: إنشاء عقد الإيجار
تنظم المادة حكم الأجرة وحق الفسخ إذا ظهر عدد وحدات المأجور أزيد أو أنقص مما ذُكر في العقد، بحسب كون الأجرة إجمالية أو محددة لكل وحدة.
النص الرسمي
لم تُعدَّل هذه المادة منذ صدور النظام.
1- إذا عُقد الإيجار على شيءٍ معينٍ بأجرةٍ إجماليةٍ، وذُكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة منها، فظهرت وحداته أزيد أو أنقص؛ كانت الأجرة هي المحددة في العقد لا يزاد عليها ولا ينقص منها، وللمستأجر في حالة النقص طلب فسخ العقد.
2- إذا حددت في العقد أجرة كل وحدة التزم المستأجر بالأجرة المحددة للوحدات الزائدة، والتزم المؤجر بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين.
3- إذا كان مقدار النقص أو الزيادة يسيرًا ولا أثر له في المنفعة المقصودة فليس للمستأجر طلب الفسخ.
المصدر الرسمي: نظام المعاملات المدنية — هيئة الخبراء بمجلس الوزراء
شرح المادة 411 بلغة مبسطة
تعالج هذه المادة حالة اختلاف عدد وحدات المأجور عما ذُكر في العقد، كعدد الغرف أو الأمتار أو المحلات، وتفرق بين ثلاث حالات:
1- الأجرة الإجمالية دون تحديد أجرة لكل وحدة (الفقرة 1): إذا عُقد الإيجار على شيء معين بأجرة إجمالية، وذُكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة، ثم ظهرت الوحدات أزيد أو أنقص، فإن الأجرة تبقى كما هي في العقد لا يُزاد عليها ولا يُنقص منها. لكن للمستأجر في حالة النقص أن يطلب فسخ العقد.
2- تحديد أجرة لكل وحدة (الفقرة 2): إذا حدد العقد أجرة كل وحدة، فإن المستأجر يلتزم بأجرة الوحدات الزائدة، ويلتزم المؤجر بإنقاص أجرة الوحدات الناقصة. وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين، أي عند الزيادة وعند النقص.
3- النقص أو الزيادة اليسيرة (الفقرة 3): إذا كان مقدار النقص أو الزيادة يسيرًا ولا أثر له في المنفعة المقصودة، فليس للمستأجر طلب الفسخ. ويلزم اجتماع الوصفين: أن يكون يسيرًا، وألا يؤثر في المنفعة المقصودة.
والفائدة العملية أن طريقة كتابة الأجرة في العقد، إجمالية أو لكل وحدة، تحدد ما يترتب على أي اختلاف في عدد الوحدات.
ولتقدير وضع معين يحسن استشارة محامٍ متخصص في القضايا العقارية أو المدنية.
مثال عملي
استأجرت شركة في الرياض مستودعًا ذُكر في العقد أن مساحته 1,000 متر بأجرة إجمالية قدرها 100,000 ريال سنويًا دون تحديد أجرة للمتر، ثم تبين أن مساحته 800 متر. تبقى الأجرة كما هي في العقد، لكن للشركة أن تطلب فسخ العقد بسبب النقص، ما لم يكن النقص يسيرًا ولا أثر له في المنفعة المقصودة.
شرح استرشادي لا يغني عن استشارة محامٍ في حالتك.
محامو القضايا المدنية والتعويضات: اسأل محاميًا مختصًا عن حالتك
صف حالتك باختصار وسنرشّح لك محاميًا مختصًا في هذا النظام
محامو القضايا المدنية والتعويضات
محامون يتولّون هذا النوع من القضايا
- العمالية
- المدنية والتعويضات
- العمالية
- المدنية والتعويضات
أسئلة شائعة عن المادة 411 من نظام المعاملات المدنية
ماذا لو كانت مساحة العقار المؤجر أقل من المذكور في العقد؟
إذا كانت الأجرة إجمالية دون تحديد أجرة لكل وحدة بقيت الأجرة كما هي، وللمستأجر طلب الفسخ في حالة النقص؛ وإذا حُددت أجرة كل وحدة التزم المؤجر بإنقاص أجرة الوحدات الناقصة، وللمستأجر طلب الفسخ.
هل يدفع المستأجر أجرة إضافية إذا ظهرت وحدات زائدة؟
يلتزم بها إذا كانت أجرة كل وحدة محددة في العقد، أما إذا كانت الأجرة إجمالية دون بيان أجرة الوحدة فلا يُزاد عليها.
هل يحق فسخ الإيجار لأي نقص في المساحة؟
لا، إذا كان النقص أو الزيادة يسيرًا ولا أثر له في المنفعة المقصودة فليس للمستأجر طلب الفسخ.
مواد أخرى عن عقد الإيجار
- المادة 287
تمنع المادة المقاصة بين دين للمودع لديه على المودع والوديعة، أو بين دين للمستعير على المعير والشيء المعار، إلا باتفاق الطرفين.
إذا كان للمودع لديه دينٌ على المودع أو كان للمستعير دين على المعير، فلا تقع المقاصة بين الدين والوديعة أو بين الدين والشيء المعار ولو كان الدين من نوع أي منهما
- المادة 296
تحدد المادة مدة 5 سنوات لعدم سماع الدعوى على المنكر في حقوق أصحاب المهن الحرة والحقوق الدورية المتجددة، مع استثناء ريع الحائز سيء النية وريع الوقف بمدة 10 سنوات.
دون إخلال بالنصوص النظامية، لا تُسمع الدعوى على المنكر بانقضاء (خمس) سنوات في الحقوق الآتية: أ- حقوق أصحاب المهن الحرة، كالأطباء والمحامين والمهندسين عما أدوه م
- المادة 407
تعرّف المادة الإيجار بأنه عقد يمكّن فيه المؤجر المستأجر من الانتفاع بشيء غير قابل للاستهلاك مدة معينة مقابل أجرة.
الإيجار عقد يُمَكِّنُ بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدةً معينةً بشيءٍ غير قابل للاستهلاك مقابل أجرةٍ.
- المادة 408
تجيز المادة أن يكون المأجور عينًا أو منفعة أو حقًا، معينًا بالذات أو بالنوع، كما تجيز أن يكون حصة شائعة.
1- يصح أن يكون المأجور عينًا أو منفعةً أو حقًّا؛ سواء كان معيَّنًا بالذات أو بالنوع. 2- يصح أن يكون المأجور حصَّةً شائعة.
- المادة 409
تجيز المادة الاكتفاء ببيان أسس صالحة لتحديد الأجرة، وتجيز أن تكون الأجرة مبلغًا معينًا مع نسبة معلومة من الناتج أو الربح.
يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسسٍ صالحةٍ تتحدد بمقتضاها، ويصح أن تكون بمبلغٍ معيَّنٍ مع نسبةٍ معلومةٍ من الناتج أو من الربح.
- المادة 410
تجيز المادة أن يُشترط في عقد الإيجار تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها.
يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها.
النصوص منقولة من الموقع الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء لأغراض الاطلاع، والمرجع عند الاختلاف هو النص المنشور رسميًا. المحتوى لا يُعدّ استشارة قانونية.

