حقوق المؤجر والمستأجر في العقد الموحد عبر منصة إيجار

أصبح «العقد الموحد» المسجَّل عبر منصة إيجار الإطار الأساسي لتنظيم علاقة الإيجار السكني والتجاري في المملكة، فلم يعد العقد ورقة يكتبها الطرفان بصيغة حرة ثم تُحفظ في درج، بل أصبح وثيقة إلكترونية موثقة لها قوة نظامية واضحة. ويهم هذا المقال كل مالك عقار يؤجر شقة أو محلًا، وكل مستأجر يريد أن يعرف ما له وما عليه قبل التوقيع وأثناء مدة العقد وعند انتهائه.

الأساس النظامي للعقد الموحد

أطلقت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان شبكة إيجار لتنظيم سوق الإيجار وحماية طرفيه، واعتُمد العقد الموحد نموذجًا إلزاميًا للعقود السكنية والتجارية التي تُبرم عبر الوسطاء العقاريين المرخصين أو مباشرة من الملاك المسجلين في المنصة. وقد صدر قرار مجلس الوزراء باعتبار عقد الإيجار المسجل في الشبكة سندًا تنفيذيًا، وهذا يعني أن المؤجر يستطيع المطالبة بالأجرة المتأخرة أمام محكمة التنفيذ مباشرة دون أن يحتاج إلى رفع دعوى موضوعية أولًا وانتظار حكم.

وتُكمل أحكامَ العقد القواعدُ العامة في نظام المعاملات المدنية الصادر عام 1444هـ، الذي خصص أحكامًا لعقد الإيجار تتناول التزامات المؤجر بالتسليم والصيانة، والتزامات المستأجر بالمحافظة على العين ودفع الأجرة، وما يحدث عند هلاك العين أو انتهاء المدة. ويُطبق النظام على ما لم يتناوله العقد بنص خاص، ما لم يخالف ذلك قاعدة آمرة.

كما صدرت في عام 2025 توجيهات تنظيمية تتعلق بضبط زيادة الإيجارات في مدينة الرياض لمدة محددة، مع إلزامية تسجيل العقود والدفع عبر القنوات المعتمدة. ولأن هذه القرارات حديثة وقد تتسع أو تُعدَّل، يُنصح بمراجعة ما تعلنه الهيئة العامة للعقار ومنصة إيجار قبل الاتفاق على أي زيادة.

حقوق المؤجر والتزاماته

يحمي العقد الموحد المؤجر من أبرز المخاطر التي كان يعانيها سابقًا، وفي المقابل يرتب عليه التزامات محددة.

أبرز حقوق المؤجر

• استيفاء الأجرة في مواعيدها المحددة في جدول الدفعات، والمطالبة بها عبر محكمة التنفيذ عند التأخر.
• استلام العين عند انتهاء العقد بالحالة التي سُلمت بها، مع مراعاة الاستهلاك المعتاد.
• المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي يُحدثها المستأجر بتعديه أو تقصيره، وعن فواتير الخدمات غير المسددة إذا كانت على المستأجر وفق العقد.
• عدم تجديد العقد بعد انتهاء مدته وفق الشروط والإشعارات المنصوص عليها فيه.

التزامات المؤجر

• تسليم العين صالحة للانتفاع المتفق عليه، مع ملحقاتها كالعدادات والمفاتيح.
• إجراء الإصلاحات الضرورية التي لا تُعد من الصيانة البسيطة، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
• عدم التعرض للمستأجر في انتفاعه، فلا يحق له قطع الكهرباء أو الماء أو تغيير الأقفال لإجبار المستأجر على الخروج؛ فهذه أفعال قد ترتب عليه المسؤولية.
• الالتزام بالأجرة المسجلة وعدم زيادتها أثناء المدة إلا وفق ما يتيحه العقد والأنظمة النافذة.

حقوق المستأجر والتزاماته

يمنح العقد الموحد المستأجر وضوحًا في الأجرة والمدة، ويحفظ له سجلًا رسميًا يثبت إقامته أو نشاطه، وهو ما تحتاجه جهات كثيرة مثل خدمات الكهرباء وتسجيل العنوان الوطني والسجلات التجارية.

أبرز حقوق المستأجر

• الانتفاع الهادئ بالعين طوال المدة دون تدخل من المالك.
• الحصول على إيصال إلكتروني بكل دفعة عبر المنصة، وهو أقوى دليل على السداد.
• الاعتراض على أي بيانات خاطئة في العقد قبل اعتماده، إذ لا يكتمل التوثيق إلا بموافقة الطرفين.
• المطالبة بإصلاح العيوب الجوهرية، وفي حالات معينة طلب إنقاص الأجرة أو فسخ العقد إذا تعذر الانتفاع.

التزامات المستأجر

• سداد الأجرة في مواعيدها، ويفضل أن يكون ذلك عبر القنوات المرتبطة بالمنصة.
• استعمال العين فيما أُعدت له، فلا يحوّل الشقة السكنية إلى نشاط تجاري.
• عدم التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد إلا بموافقة المؤجر المكتوبة أو بنص في العقد.
• رد العين عند انتهاء المدة وتسوية فواتير الخدمات المستحقة عليه.

خطوات توثيق العقد عبر منصة إيجار

1. اختيار الوسيط: يُسجَّل العقد غالبًا عن طريق مكتب وساطة عقارية مرخص ومسجل في إيجار، ويمكن لبعض الملاك تسجيل عقودهم مباشرة إذا أتاحت المنصة ذلك لحالتهم.
2. إدخال بيانات العقار: رقم الصك أو وثيقة التملك، والعنوان الوطني، ونوع الوحدة ومرافقها وأرقام العدادات.
3. إدخال بيانات الطرفين: الهوية الوطنية أو الإقامة أو السجل التجاري، ورقم الجوال المرتبط بأبشر لإتمام التحقق.
4. تحديد الشروط المالية: الأجرة السنوية، وعدد الدفعات وتواريخها، والتأمين إن وجد، ومن يتحمل فواتير الخدمات.
5. إضافة الشروط الخاصة: يتيح العقد خانة للشروط الإضافية، وهي مهمة لكنها لا يجوز أن تخالف بنود العقد الأساسية أو الأنظمة.
6. الموافقة الإلكترونية: يصل لكل طرف رابط لمراجعة العقد والموافقة عليه، وبعد موافقة الطرفين ودفع رسوم التوثيق يصبح العقد ساريًا وسندًا تنفيذيًا.

المستندات المطلوبة

• صك ملكية العقار أو وكالة سارية تخوّل الوكيل التأجير.
• هوية المؤجر والمستأجر، والسجل التجاري وتفويض المفوض بالتوقيع إذا كان أحد الطرفين منشأة.
• العنوان الوطني للعقار.
• بيانات الحساب البنكي للمؤجر لاستقبال الدفعات.
• محضر استلام يصف حالة العين، ويُستحسن إرفاق صور مؤرخة يحتفظ بها الطرفان.

أخطاء شائعة يقع فيها الطرفان

• الدفع النقدي دون إيصال: يضع المستأجر في موقف صعب إذا أنكر المؤجر القبض، فالمنصة لا تعرف بالدفعة.
• الاكتفاء بعقد ورقي: العقد غير المسجل قد يبقى صحيحًا بين الطرفين، لكنه يفقد ميزة السند التنفيذي ولا يُعتد به في كثير من الخدمات الحكومية.
• إهمال محضر الاستلام: يؤدي إلى خلاف طويل عند الخروج حول من أحدث التلفيات.
• شروط إضافية غامضة: مثل «يتحمل المستأجر جميع الإصلاحات» دون تحديد، وهي عبارات تثير النزاع أكثر مما تمنعه.
• اللجوء إلى المساعدة الذاتية: كأن يغلق المالك العين أو يُخرج أثاث المستأجر بنفسه، وهو تصرف قد يعرضه للمساءلة حتى لو كان المستأجر متأخرًا في السداد.

أسئلة شائعة

هل يجوز للمؤجر رفع الأجرة عند تجديد العقد؟

الأصل أن الأجرة تُتفق عليها عند كل تجديد، لكن قد توجد قيود تنظيمية في بعض المدن أو الفترات، كما في التوجيهات الخاصة بمدينة الرياض. لذا يجب التحقق من القرارات النافذة وقت التجديد، ومن شروط التجديد التلقائي إن وُجدت في العقد.

من يدفع رسوم توثيق العقد؟

يحدد ذلك الاتفاق بين الطرفين والوسيط، وتختلف الرسوم بحسب نوع العقد وقيمته وفق ما تعلنه المنصة. المهم أن يُتفق على ذلك كتابيًا قبل البدء في التسجيل.

هل يستطيع المستأجر إنهاء العقد قبل نهاية مدته؟

يرجع ذلك إلى بنود العقد؛ فبعض العقود تتيح الإنهاء المبكر بإشعار مسبق ومقابل محدد، وإن لم يتضمن العقد ذلك فقد يبقى المستأجر ملزمًا بالأجرة أو بالتعويض، ما لم يوجد عذر نظامي معتبر أو اتفاق مع المؤجر على التفاسخ.

كيف أعترض على عقد سُجل باسمي دون علمي؟

يُتاح عبر المنصة الإبلاغ عن العقود غير الصحيحة، ويمكن مراجعة الدعم الفني لإيجار. وإن ترتب على ذلك ضرر أو مطالبات مالية فينبغي التواصل مع محامٍ لتقدير الحاجة إلى دعوى أو بلاغ.

إذا كان لديك عقد إيجار تريد مراجعة شروطه قبل التوقيع، أو خلاف قائم مع المؤجر أو المستأجر، فالأفضل أن تعرض حالتك على محامٍ متخصص في منازعات الإيجار. ويمكنك الاطلاع على نموذج عقد إيجار لفهم البنود الأساسية، أو طرح سؤالك مجانًا عبر صفحة الأسئلة القانونية.

تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية. تختلف الأحكام بحسب تفاصيل كل حالة والأنظمة النافذة وقت قراءتك، فاستشر محاميًا مرخّصًا قبل اتخاذ أي إجراء.